ERFOLGSGESCHICHTEN
Case Studies: Reale Projekte. Reale Wirkung.
Epicore IM konzentriert sich darauf, hochgradig lokalisiertes Fachwissen, tief verwurzelte Verbindungen zu wichtigen Interessengruppen und lokalen Entscheidungsträgern mit einer umfassenden Erfolgsbilanz im Asset Management und komplexen Entwicklungsmanagementmandaten sowie Restrukturierungen und Sanierungen zu kombinieren, um ein ganzheitliches Dienstleistungsangebot zu bieten.
Umwandlung von Büro- in Wohnraum
Epicore IM engagiert sich für die Gestaltung eines nachhaltigen Stadtbildes und unterstützt aktiv die Kommunen bei ihren Entwicklungsplänen. Düsseldorf-Seestern ist ein Paradebeispiel für einen Bürostandort, der aufgrund makroökonomischer Trends mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat. Umgeben von Wohngebieten gilt Seestern als größtes urbanes Wohnbauprojekt in Düsseldorf.
Diese Umwandlung von Büro- in Wohnraum ist ein Paradebeispiel für die umfassenden Ressourcen und das Fachwissen, das Epicore IM bietet:
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Umstrukturierung der Kapitalstruktur einschließlich Refinanzierung der ausstehenden Verbindlichkeiten, Beschaffung von Entwicklungsfinanzierungen zur Absicherung von Planungs-, Zonierungs- und Entwicklungsrisiken
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Anregung einer Änderung der Planungs- und Zonenvorschriften, um die Wohnnutzung zu ermöglichen
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Die Bauarbeiten werden von unserem engagierten internen Team durchgeführt.
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Umbau eines Hochhauses
Vertragsart
Erwerb einer Kapitalbeteiligung an einem Bürohochhaus, > 25.000 m², 15 Stockwerke
Standort
Düsseldorf, Seestern
Geschäftsplan
Änderung der Planungs- und Zoneneinteilung zu Wohnnutzung, Umstrukturierung der Kapitalstruktur, Umwandlung in > 250 Mietwohnungen
Transaktion:
Risiko:
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Ausfallgefährdete und unterverwaltete Vermögenswerte, die in einem GCC-Fonds gehalten werden.
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Erwerb einer Kapitalbeteiligung, Vermögenswertbewertung ca. 30 Mio. €
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ca. 50 % freie Stellen
Risiko:
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Planung & Zoneneinteilung – Geringfügige Änderung/Ausnahme vom örtlichen Zonenplan erforderlich, sowie Baugenehmigung für die vollständige Wohnnutzung
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Finanzierung – Für die Finanzierung der zur Erlangung einer Baugenehmigung (Änderung des Planungs- und Bebauungsplans) erforderlichen Arbeitsschritte steht kein weiteres Eigenkapital zur Verfügung. Daher ist eine Refinanzierung erforderlich, die (i) die gesamten ausstehenden vorrangigen Verbindlichkeiten deckt und (ii) 100 % der Kosten für die Erlangung der Baugenehmigung finanziert.
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Kosten & Budget – Die Umbaukosten belaufen sich auf ca. 3.330 €/m², einschließlich eines Puffers.
Ausführung und Erträge:
01
Die für Hochhäuser spezifischen baurechtlichen Anforderungen, wie z. B. Brandschutz und Schallschutz aufgrund der Lage, wurden erfüllt, wodurch eine Befreiung von den örtlichen Bauvorschriften und eine beschleunigte Baugenehmigung möglich wurden.
02
Die Finanzierung wurde durch ein Konsortium lokaler Sparkassen gesichert, die bereit sind, das ausstehende vorrangige Darlehen zu refinanzieren und 100 % der für die Erlangung der Baugenehmigung erforderlichen Mittel zu finanzieren, unter der Bedingung, dass Epicore IM während des gesamten Projekts lokaler Partner bleibt.
03
Die Angebote der Auftragnehmer werden derzeit geprüft und liegen ca. 7 % unter dem Budget; weitere Kosteneinsparungen werden durch die Instandhaltung der Parkhausstruktur erwartet.
Energieeffiziente
Sanierungen
Geleitet von unseren internen Werten, die jeder Entscheidung zugrunde liegen, stellt Epicore IM die energieeffiziente Sanierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien in den Mittelpunkt der Vermögens- und Projektentwicklungsmanagementpraktiken.
Da Nachhaltigkeit heute Voraussetzung für die Produktliquidität und ein Treiber für Mieteinnahmen ist, gewährleisten die Geschäftspläne von Epicore IM die Wertmaximierung für alle Portfolio-Assets und Entwicklungsprojekte.
Rhein-Ruhr Portfolio
Vertragsart
Erwerb eines kleinteiligen Portfolios von 136 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von über 10.400 m² in 14 Objekten
Standort
Düsseldorf, Krefeld, Mönchengladbach und Duisburg
Geschäftsplan
Energieeffiziente Sanierung, von ø E auf B, Mieterhöhung, Auszug der einzelnen Wohneinheit
Transaktion:
Risiko:
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Portfolio von ca. 140 Einheiten, verteilt auf 8 Objekte in guten Mikrolagen.
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Erworben für ca. 7 % GIY
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Anfängliche Leerstandsquote ≈18 % (Risiko eines weiteren Anstiegs ohne Gegenmaßnahmen)
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Erhebliche Untermiete, Mieterhöhung gemäß § 558 BGB möglich
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Gebäude aus den Jahren 1960–1980 mit Energieeffizienzklassen E–F und Instandhaltungsstau.
Risiko:
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Planung & Zoneneinteilung: Komplexe Genehmigungs- und Zulassungssituation in mehreren Gemeinden und unterschiedliche Anforderungen, die zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht erfüllt wurden (z. B. fehlende Baugenehmigungen).
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Bauqualität: Hohe Nebenkosten aufgrund ineffizienter Verwaltung und Instandhaltungsrückstand
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Kosten & Budget: Aus der TDD wurde ein Budget von ca. 320 €/m² für ESG-bezogene Modernisierungskosten abgeleitet.
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Vermietung & Ausstieg: Die Heterogenität des Marktes an den verschiedenen Standorten erforderte maßgeschneiderte Vermietungs- und Preisstrategien.
Ausführung und Erträge:
01
Detaillierte Strategien für einzelne Vermögenswerte und Bündelung zur Bildung marktorientierter Blöcke von jeweils ≥25 Einheiten.
02
Umfangreiche Sanierungsarbeiten einschließlich Heizungsanlagen und Isolierung.
03
Die Gesamtkosten liegen im Budget, ein Reservepuffer ist nicht erforderlich.
04
Mietsteigerungen gemäß § 558 BGB, einschließlich der Zuweisung der Modernisierungskostenabgabe und der Vermietungsermäßigung, sind bei einem Mietwachstum von >60 % zulässig.
05
Die Betriebskosten wurden durch verbessertes Facility- und Immobilienmanagement sowie optimierte Servicegebührenabstimmung um ca. 20 % gesenkt.
06
Die Veräußerungen erfolgten durch Teilverkäufe von Unternehmensblöcken und Privatisierungen einzelner Einheiten und generierten opportunistische Renditen von ca. 30 % IRR über einen Zeitraum von 3 Jahren.
Mehrwert durch Büroumstrukturierung
Im Zentrum der Identität von Epicore IM steht nach wie vor die Revitalisierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien, mit besonderer Expertise in Sanierungen und komplexen Umbauten.
Die Sanierung bestehender Gebäude – insbesondere von Hochhäusern – stellt besondere Herausforderungen dar. Mit spezialisierten internen Teams und umfassender Erfahrung ist Epicore IM bestens gerüstet, um vor dem Erwerb gründliche Risikoanalysen durchzuführen und eine präzise und effiziente Ausführung aller Bauarbeiten zu gewährleisten.
Sanierung eines Hochhauses
Vertragsart
Erwerb eines baufälligen Bürohochhauses, > 11.000 m², 14 Stockwerke
Standort
Düsseldorf, Standort für tertiäre Büros
Geschäftsplan
Komplette Sanierung, Vermietung und Ausstieg nach Stabilisierung
Transaktion:
Risiko:
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Stark verfallenes Anwesen, bestehend aus einem 14-stöckigen Hochhaus und zwei 8-stöckigen Sockelgebäuden
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Bei Übernahme: Leerstand ca. 50 % (drohendes Risiko eines vollständigen Leerstands) & kurze WALT
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Schwere technische Mängel: Totalausfall der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage, strukturelle Schäden an der Tiefgarage, allgemeine Vernachlässigung des gesamten Objekts
Risiko:
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Baumängel – Obwohl erhebliche Mängel bekannt waren, bestand aufgrund des Alters des Gebäudes und der Hochhausstruktur das Risiko weiterer Schäden und steigender Kosten.
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Eine umfassende technische Due-Diligence-Prüfung in Zusammenarbeit mit Drees & Sommer und DEKRA ermöglichte einen vollständigen Überblick über Mängel und damit verbundene Kosten.
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Das Budget von ca. 5 Mio. € wurde aus der TDD abgeleitet, wobei eine konservative Reserve hinzugefügt wurde.
Ausführung und Erträge:
01
Eine effektive Wiedervermietungsstrategie ermöglichte eine Vermietung im Einklang mit den Marktbedingungen.
02
Die Gesamtkosten liegen im Rahmen des Budgets, eine Rücklage ist nicht erforderlich.
03
Im Rahmen eines Geschäftsplans über einen Zeitraum von ca. 2 Jahren wurden opportunistische Renditen erzielt.
04
Gezielte Reparatur und Modernisierung komplexer Einzelprobleme innerhalb der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen.
05
Strukturelle Sanierung der Tiefgarage, Optimierung der Geschossflächen und Modernisierung aller Einheiten im gesamten Komplex.
06
Reibungsloser Entsorgungsprozess inklusive Verkäuferprüfung und erfolgreiche Veräußerung an Kristensen Real Estate.